根据仲量联行的数据， 2025 年，柔佛州已成为马来西亚第二大住宅市场，交易量和交易额均位居第二。

柔佛，马来西亚 – Media OutReach Newswire – 2026年7月31日 – 自2026年1月1日起，外国买家在马来西亚购置住宅的转让印花税从4%调整至8%。与此同时，森林城市金融特区仍可在符合资格条件的前提下，另行适用独立的印花税减免安排。森林城市今日发布房产核查指南，详细阐述了森林城市物业的产权架构、外资购房要求及适用税务处理。

马来西亚柔佛州依斯干达布蒂里森林城市海滨住宅项目

森林城市是位于柔佛州依斯干达布蒂里的一个总体规划发展项目，住宅物业普遍以永久产权形式推售。外国买家可在遵守马来西亚外资购房规定的前提下，在森林城市购买住宅物业。在金融特区政策框架下，符合条件的个人买家如直接从开发商处购买已完工住宅或商业物业，可就转让文书及贷款或融资协议申请50%的印花税减免。该减免适用前提为：买卖协议须在2024年9月1日至2034年12月31日期间签署，且相关建筑须在2024年9月1日前完工。

森林城市的外资所有权与产权架构

外国人买家可在森林城市购置住宅物业，前提是在满足马来西亚适用外资购房规定，包括需获得经州政府批准。

马来西亚各州设有一般性的外资购房最低价格标准，而森林城市金融特区则另设专属路径，两者适用门槛不同，具体取决于买家的购买目的和居留路径。柔佛州的一般性最低门槛为100万令吉，而在森林城市金融特区第二家园计划（SFZ MM2H）下，符合资格的购房者从开发商处购买物业，门槛仅为50万令吉。买家可向持牌MM2H代理及产权转让律师确认当前门槛金额、时效要求及购房来源等具体事宜。

森林城市住宅多数为永久地契（Freehold），即其产权不受固定租赁期限的限制。律师在做产权核查时，地契文件将明确标注地契类型为永久地契或租赁地契。买家应以产权核查结果为准，而非单纯参考营销材料或项目摘要。

森林城市金融特区印花税减免

在森林城市金融特区内，符合条件的个人买家直接从开发商处购买已完工的住宅或商业物业，可就转让文书及贷款或融资协议文书应缴的印花税申请50%的减免。

该减免须符合已颁布的资格条件，包括买家类型、购房来源、买卖协议签订期限及建筑完工日期。转售及二手交易不属于所述的个人买家减免范围。企业买家应参照相关减免法令及专业税务意见，单独评估适用的金融特区税务处理。

在实际操作中，该减免可降低两项关键交易成本：物业转让印花税及贷款或融资协议印花税。实际节省金额取决于物业价格、融资金额、买家类别及适用印花税率。安永马来西亚（EY）及Lexology提供了第三方视角的更多详情。

森林城市金融特区印花税减免与外国买家标准政策对比：

森林城市金融特区在印花税之外的优势

森林城市金融特区的价值不限于上述印花税减免。对物业买家而言，其价值主要体现在三个层面：一是符合条件的买家可享受50%印花税减免；二是为购买50万令吉起森林城市物业的合格买家提供SFZ MM2H计划通道；三是森林城市作为柔佛跨境发展战略的重要节点，持续享有政策层面的有力支撑。

在居留层面，SFZ MM2H虽要求申请人购置森林城市物业，但该物业无需强制自住，获批持证人可将物业出租，并自由选择居住于马来西亚任何地区，如吉隆坡、槟城及其他城市。换言之，SFZ MM2H不仅为长期居留提供便利通道，同时也赋予持有人充分的居住灵活性。即便不长期驻留柔佛，SFZ MM2H依然为合资格申请者提供一条相对便捷的长期居留途径——门槛较低、审批路径清晰的长期居留选项之一，在可负担性、政策稳定性及毗邻新加坡的地理优势之间取得良好平衡。

在柔新经济特区（JS-SEZ）框架下，政策层面的咨询与承诺正落地转化为获批项目、落地投资与就业机会，跨境便利措施亦持续加码，支持柔佛与新加坡之间更大的跨境流动性。森林城市已构建了完善的综合性生活配套生态，融合日常便利、居住安全与国际连通性。森林城市距离柔佛海峡对岸新加坡仅约两公里，通过马新第二通道可便捷往返。而即将开通的新柔捷运系统（RTS Link），在客运服务启动后可增加跨境连通性。

森林城市汇集来自20多个国家的居民，形成多元文化交融的国际社区。森林城市内设有国际学校，并可就近使用各种医疗设施，适合家庭长居。即便不长期居住于此，森林城市经过整体规划，配备24小时物业管理及专用安保系统，以保障资产安全。此外，两座锦标赛级高尔夫球场及滨海设施，为居民提供高品质休闲空间。

这些配套与MM2H居留身份相结合，构成一套兼顾生活品质与身份规划的可行方案。更值得关注的是，金融特区正加速向金融与数字经济枢纽转型，目前已接获260宗投资咨询，今年有望超额完成20亿令吉投资目标，金融机构与企业陆续进驻。同时，森林城市已获批马来西亚数字地位及免税岛地位，助力其常住人口和消费市场持续增长。上述政策及设施配套支持森林城市的宜居吸引力及跨境可达性，加上金融特区的税收激励措施、产业集聚、数字地位与免税岛政策所带来的经济活动和人口增长，则为房产的长期价值提供了结构性支撑。

2026年签订买卖协议前的关键考量事项

· 产权及地契：通过马来西亚执业产权转让律师进行最新土地权属查询，确认意向物业的产权类型及地契性质。

· 金融特区印花税减免：逐项核对50%减免的适用条件，包括购房者类型、购房来源、买卖协议签署期限及物业完工日期。

· 外国买家门槛：确认适用的最低购房价格标准，即适用柔佛州一般门槛抑或森林城市金融特区第二家园计划路径。

· 印花税明细：要求律师或开发商提供物业转让及贷款/融资协议在享受金融特区减免前后的印花税书面计算明细。

· MM2H关联事项（如适用）：若购房与金融特区第二家园计划申请挂钩，须向持证代理确认当前存款要求、年龄限制、最低居住天数及购房时间节点。

2026年森林城市是否值得购买？三类买家画像

森林城市项目可满足跨境置业、第二家园计划申请者及机构或企业投资等不同需求。

· 新加坡籍及跨境购房者：对于寻求永久产权跨境居所的买家，若所购物业符合减免条件，金融特区印花税减免具有实际意义。结合即将开通的新柔捷运系统，森林城市的跨境便利性预计将进一步提升。

· 第二家园计划路径买家：对于通过森林城市SFZ MM2H路径购房的买家，从开发商处购买符合资格物业50万令吉的入门门槛是重要考量因素。购房要求是该路径的组成部分，买家应与持证第二家园代理确认获批后90天内购房的具体时间要求。

· 机构及企业相关投资者：金融特区的激励措施主要面向金融机构、家族办公室、金融科技公司及相关商业活动。此类投资者在评估住宅投资前景时，应一并考虑整体金融特区相关经济活动，包括家族办公室活动、潜在专业人士流入及柔新经济特区所带动的相关需求。

买家应另行确认的事项

本指南不提供固定报价、保证租金收益率、预测未来资本增值，因为这些因素取决于物业类型、推盘阶段、空置率假设、融资条款及市场状况。

潜在买家应向开发商销售展厅及近期市场挂牌信息确认当前价格。同时，应与马来西亚产权转让律师核实外国买家政策、分户产权性质及产权办理程序。在买家签署买卖协议或支付定金前，当前的土地权属查询有助于确认所选物业的注册业主、地契性质、产权负担及其他法律事项。

融资事宜亦应单独向马来西亚银行或抵押贷款经纪商咨询，因为外国买家的贷款成数、利率及审批条件因借款人背景和贷款机构而异。森林城市的投资概览提供了更广泛的背景信息，但具体交易的定价、融资、产权状况及收益率假设应独立核实。

结语

尽管购房指南并不能替代马来西亚产权转让律师、税务顾问或持证房地产顾问的专业意见，森林城市2026年的价值主张现已获得更清晰的参照依据：分户产权核实、已颁布的50%金融特区印花税减免、以及新柔捷运服务启动后预计仅需5分钟的跨境铁路时间。

鉴于金融特区减免窗口期持续至2034年12月31日，2026年并非截止期限，而是审慎尽职调查的时机。买家应在适当专业支持下，评估分户资格、交易成本及长期目标。对于2026年的森林城市物业买家而言，关键考量在于，符合条件的交易如今已具备足够明确的法律和税务框架，以便在签署买卖协议之前进行详细的核实。

关于森林城市金融特区

森林城市金融特区位于柔佛依斯干达公主城，是马来西亚首个指定金融特区，也是柔佛-新加坡经济特区的关键金融服务部分。其定位为吸引金融机构、跨国公司、高净值人士及从事财富管理、金融科技和全球商业服务的企业。

其激励框架包括符合条件单一家族办公室载体最长20年的0%所得税率、经批准合资格活动的5%优惠企业所得税率，以及合资格知识型工作者的15%特惠个人所得税率（须符合适用条件、监管审批及现行法规）。森林城市亦享有免税岛地位，进一步增强了其作为毗邻新加坡的区域投资、商业及财富管理目的地的吸引力。

编者注

本新闻稿所引用的公共部门数据及政策信息，分别来源于新加坡陆路交通管理局、马来西亚旅游、艺术及文化部以及其他相关主管部门。